주택담보대출을 받을 때 은행이 보는 LTV·DTI·DSR은 대출 한도를 결정하는 핵심 지표다. 뭐가 다를까? 행복주택 청약에 합격했는데 생각보다 낮은 대출 한도를 받았다면, 이 세 개 중 하나 이상이 나를 가로막고 있을 수 있다. 각각이 뭐고 어떻게 다른지 알면, 막힌 한도를 조금이라도 늘릴 수 있다.

LTV·DTI·DSR 각각 뭘까?

**LTV(주택담보인정비율)**는 "집값 대비 내가 빌릴 수 있는 비율"이다.

  • 계산: (대출금 ÷ 주택가격) × 100
  • 예) 3억 집을 살 때 LTV 70%면 2억 1천만 원까지 빌릴 수 있다
  • 규제: 수도권 아파트는 LTV 최대 70~80% 정도

**DTI(총부채상환비율)**는 "월 소득 대비 내가 갚아야 할 모든 빚의 비율"이다.

  • 계산: (월 대출상환액 + 기존 부채상환액) ÷ 월 소득 × 100
  • 예) 월소득 400만 원인데 새 대출 350만 원 + 기존 대출 100만 원이면 DTI는 112.5%
  • 제한: 은행마다 다르지만 대체로 40~60% 이하

**DSR(총차입금상환비율)**은 DTI의 업그레이드다.

  • 계산: (월 대출상환액 + 기타 금융채무) ÷ (월 소득 - 생활비) × 100
  • 생활비를 뺀 나머지로만 빚을 갚을 수 있다고 가정
  • 금감위 기준 40% 이하 권장 (실제는 기관마다 다름)

세 개가 다 중요하지만, 은행마다·상품마다 어느 것을 먼저 보느냐가 다르다. 행복주택처럼 저금리 정책 상품은 LTV를 엄격하게 본다.

대출 한도, 어떤 게 더 가로막을까?

셋 다 중요하지만 일반적인 직장인에겐 DTI(또는 DSR)이 가장 잘 걸린다.

왜일까? LTV는 집값만 정해지면 계산이 끝난다. 하지만 월소득과 기존 부채는 개인차가 크다. 신용카드 리볼빙, 전월세보증금 대출, 학자금 상환 같은 잘 보이지 않는 빚까지 다 합산된다.

실제 사례를 보자. 연봉 5천만 원(월 약 400만 원)인 직장인이 행복주택 3억 원 대출을 신청한다면?

  • 신용카드 할부금 100만 원 + 학자금 상환 50만 원 기존 부채
  • 새 대출 월상환액(2억 8천만 원, 20년 균등분할, 최근 기준 금리 약 4.32%) = 약 172만 원
  • DTI = (172 + 100 + 50) ÷ 400 = 80.5% → 대출 거절 가능성 높음

행복주택 청약, 이 지표들이 왜 중요할까?

행복주택은 정책금융이라 금리는 낮다. 기준금리 2.5% 기준에 가산금리를 더하는 수준이다. 하지만 대출 심사는 더 엄격하다. 특히 LTV를 낮게 잡는다(수도권 60~70%).

이게 중요한 이유는 세 가지다.

첫째, 납입금을 아껴도 한도가 정해진다는 뜻이다. 자기자본(계약금·선금) 비율이 자동으로 커진다.

둘째, 대출 조건이 떨어지면 청약 자체가 취소될 수 있다. 청약금까지 다시 흐르는 경우도 있어서 시간차 손실이 난다.

셋째, 정책금융이라 중도금 대출·버팀목 등과 여러 대출을 얹게 된다. DTI·DSR을 다 합산해서 본다는 뜻이다.

대출 한도를 조금이라도 늘리려면?

1. 기존 빚부터 줄여라 — 가장 빠르다

신용카드 할부금은 대출 신청 1~2개월 전에 정리하자. 조회 기록이 남으면 신용도에 영향을 준다.

학자금 대출·전월세보증금 대출은 완납까지는 어렵더라도, 한도 내에서 조금 상환하면 도움이 된다.

2. 소득 증빙을 단단하게 — 은행의 판단이 달라진다

직장인이라도 추가소득(부업, 배당, 임대료)이 있으면 신고하자. 이 부분이 반영되지 않으면 소득을 과소평가받는다.

불가피하게 소득이 낮으면, 배우자 소득을 함께 신청하기(공동 신청)를 검토한다.

3. 집값 선택을 전략적으로 — 역설적이지만 효과가 있다

같은 돈을 빌려도 집값이 3억이면 LTV 70%, 2억이면 LTV 105%가 된다. 행복주택이 배정받은 후 평면 선택의 폭이 있다면, 조금 비싼 평면을 고르는 것도 한 방법이다.

4. 중도금·버팀목 대출을 분리하자 — 은행과 상담해서

행복주택은 선금→준공→입주 단계에서 여러 번 대출받는다. 전체 DTI/DSR 한도를 안다면, 단계별로 금액을 조절할 수 있다.

한눈에 확인

  • 내 DTI·DSR이 정확히 몇 %인지 아는가? (신청 은행에 물어봐도 됨)
  • 3개월 내 완납할 수 있는 빚(신용카드 할부 등)이 있는가?
  • 학자금·보증금 대출처럼 숨은 빚은 모두 신고했는가?
  • 배우자 소득이 있다면 공동 신청을 검토했는가?
  • 여러 은행의 대출 상품을 비교했는가? (각 은행의 한도 기준이 다르다)

청약 합격이 시작일 뿐, 대출 승인까지가 끝이다. 이 세 지표를 이해하고 준비하면, 생각보다 좋은 조건을 얻을 수 있다.

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