부동산 가격이 치솟으면서 "집 장만은 꿈"이라고 생각하는 직장인이 많다. 하지만 부동산 수익은 포기할 필요 없다. 리츠(REIT) ETF는 주식처럼 거래하면서 부동산 임대료나 시세차익 같은 수익을 노리는 투자상품이다. 단, 직접 부동산 구매와는 다르게 금리 변동에 민감하고, 상황에 따라 손실도 있다. 당신이 정말 리츠 ETF로 시작해도 될지, 함정까지 파악하고 결정해야 한다.

리츠 ETF는 뭔가 — 부동산을 주식으로 갖다

리츠(Real Estate Investment Trust)는 사람들의 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그로부터 나오는 임대료나 이익을 투자자에게 배분하는 상품이다. 한국에서는 주로 오피스, 상가, 주거용 건물, 물류센터 같은 건물에 투자한다.

리츠 ETF는 이런 리츠를 여러 개 묶어서 한 번에 거래할 수 있게 만든 상품이다. 집을 직접 사려면 수억 원이 필요하지만, 리츠 ETF는 수십만 원대로 시작할 수 있다. 주식처럼 증권사 앱에서 간단히 사고팔 수 있고, 배당금도 받을 수 있다.

실제로 매달 받는 배당금이 있다는 게 특징이다. 직접 집을 사면 월세를 받기까지 오래 걸리지만, 리츠 ETF는 상품 자체가 이미 건물을 소유하고 있어서 배당이 정기적으로 들어온다. 직장인 입장에선 수익을 기다릴 필요 없다는 뜻이다.

금리 올라갈수록 리츠 수익은 떨어진다

리츠 수익률을 결정하는 데 가장 중요한 게 금리다. 현재 기준금리는 2.75%, 3년물 국고채 금리는 3.78%다. 이 숫자들이 중요한 이유는 뭘까?

리츠가 건물을 살 돈을 빌릴 때 이 금리를 참고한다. 금리가 오르면 건물 매입 비용이 늘어나고, 임대료 수익으로는 채우기 어려워진다. 결국 배당금이 줄어들거나 건물 가격이 떨어진다.

반대로 금리가 내려가면? 빌려줄 때의 금리가 낮아지니까 리츠 입장에선 유리하다. 배당금도 높아질 가능성이 있다.

직접 부동산 투자와 다른 점이 여기다. 집을 사면 금리에 따라 대출금리는 변하지만(현재 주택담보대출 평균 4.36%), 이미 소유한 건물의 가치는 천천히 변한다. 그런데 리츠 ETF는 금리가 오르내릴 때마다 주가가 즉시 반응한다. 금리만 올라가도 투자금이 순간 빠져나갈 수 있다는 의미다.

리츠 ETF가 직접 부동산보다 유리한 점

그래도 부동산 없이 리츠를 고르는 사람이 있다. 몇 가지 장점 때문이다.

첫째, 적은 자금으로 시작 가능하다. 아파트 한 채가 10억 원대라면, 리츠 ETF는 수십만 원부터 가능하다. 신용대출을 쓸 필요도 없다. 현금으로 언제든 사고팔 수 있다는 것도 크다.

둘째, 관리 부담이 거의 없다. 집을 사면 세입자 관리, 수리비, 재산세 같은 번거로움이 많다. 리츠 ETF는 전문회사가 건물을 관리하고, 투자자는 배당만 받으면 된다.

셋째, 분산이 쉽다. 한 리츠 ETF 상품 안에는 여러 건물 투자가 섞여 있다. 한 건물의 공실이나 테넌트 문제가 전체에 미치는 영향을 줄일 수 있다.

그런데 직접 부동산의 장점도 있다. 시간이 갈수록 건물 가치가 오르는 경향이 있고, 대출을 최대한 활용하면 원금보다 큰 수익을 노릴 수 있다(레버리지). 리츠 ETF는 자기 돈으로만 투자하니까 이 효과가 약하다.

리츠 ETF의 함정 — 금리, 공실, 시장 변동

리츠를 시작하기 전에 꼭 알아둬야 할 위험들이 있다.

금리 변동 리스크가 가장 크다. 앞서 말했듯이 금리가 오르면 리츠 주가는 곤두박질친다. 2022년 금리 인상 사이클 때 한국 리츠 지수는 30% 이상 빠졌다. 배당금은 괜찮은데 주가만 떨어지면, 팔고 싶어도 손실을 감수해야 한다.

공실률과 임대료 하락도 주의해야 할 부분이다. 경제 침체로 오피스 공실이 늘어나면, 리츠의 수입이 직격탄을 맞는다. 특히 지금처럼 재택근무가 늘어나는 시대에 오피스 건물은 더 위험하다.

환율 변동도 간과하면 안 된다. 국내 리츠뿐만 아니라 해외 부동산에 투자하는 리츠도 있는데, 달러 가치가 오르내리면 수익률이 달라진다.

게다가 리츠는 유동성도 주식보다 떨어질 수 있다. 거래량이 적으면 사고팔 때 실제로 원하는 가격에 팔기 어렵다.

리츠 ETF, 누가 사면 좋을까?

모든 투자상품이 그렇듯이, 리츠 ETF도 맞는 사람과 안 맞는 사람이 있다.

리츠 ETF가 좋은 사람:

  • 부동산을 사고 싶지만 자금이 부족한 직장인
  • 정기적인 배당금이 필요한 사람 (월 배당 또는 분기 배당)
  • 부동산 관리 번거로움을 피하고 싶은 사람
  • 금리가 내려갈 가능성에 베팅하는 사람

리츠 ETF가 안 맞는 사람:

  • 기존에 부동산을 소유한 사람 (다른 자산으로 분산이 더 나음)
  • 금리가 오를 것 같다고 판단하는 사람
  • 단기 변동성을 견디지 못하는 사람 (보수적 투자자)
  • 배당금 없이 시세차익만 노리는 사람

직접 집을 사는 것과 리츠 ETF를 사는 것은 결국 "몇 년 뒤 금리가 어디로 갈 것 같은가"에 달려 있다. 지금처럼 금리가 높은 시기에는 리츠 주가가 눌려 있다가, 금리 인하 사이클이 오면 폭등할 가능성이 있다. 반대로 금리가 계속 오르면, 리츠는 계속 약세다.

리츠 ETF 상품 어떻게 고를까

리츠 ETF를 사기로 결정했다면, 어떤 상품을 골라야 할까.

국내 증권사에서 취급하는 리츠 ETF는 대체로 세 가지로 나뉜다. 첫째는 한국 부동산만 담은 상품, 둘째는 미국 같은 선진국 부동산, 셋째는 글로벌 혼합형이다.

한국 리츠만 사면 환율 변동을 신경 쓸 필요가 없다. 하지만 한국 부동산 시장의 변동에만 노출된다. 해외 리츠를 사면 환율 리스크가 있지만, 여러 나라 부동산에 투자해 분산할 수 있다.

배당률도 체크해야 한다. 연 4~6% 배당이 나오는 상품이 많은데, 이게 높으면 좋다고 생각하면 함정이다. 높은 배당률은 주가가 떨어졌기 때문일 수 있기 때문이다. 배당률 = 연 배당금 ÷ 현재 주가이니까, 주가가 떨어지면 같은 배당금도 배당률로는 높아 보인다.

수수료도 중요하다. 일반 주식은 거래수수료가 거의 없지만, 일부 리츠 ETF는 연 0.5~1% 정도 관리 수수료를 떼간다. 장기 투자할 때는 이 수수료가 생각보다 크다.

시작 전 꼭 확인해야 할 것들

리츠 ETF에 돈을 넣기 전에 이것들을 한번 체크하자.

첫째, 현재 금리 방향을 생각해보자. 기준금리가 2.75% 수준에서 계속 내려갈 것 같다면, 지금이 사기 좋은 타이밍일 수 있다. 반대로 금리가 오를 것 같으면 기다려야 할 수도 있다.

둘째, 얼마나 오래 묵혀둘 수 있을지 생각하자. 리츠는 금리 변동에 단기 민감하지만, 2~3년 이상 묵혀두면 배당금이 쌓여서 손실을 만회할 가능성이 높다.

셋째, 비상금은 별도로 챙겨둬야 한다. 리츠 배당금을 생활비에 쓰려고 하면, 시세가 떨어졌을 때 팔아야 하는 악순환에 빠질 수 있다.

한눈에 정리 — 리츠 ETF 체크리스트

항목 확인사항
초기자금 수십만 원부터 가능 (부동산보다 훨씬 적음)
배당금 월~분기 단위로 받음 (정기적 수익)
금리 민감도 금리 상승 시 주가 하락 위험
관리 부담 거의 없음 (전문가가 관리)
투자 기간 최소 2~3년 이상 추천
수수료 상품마다 0.5~1% 관리비
환율 리스크 해외 리츠 포함 시 있음

다음 행동:

  1. 현재 금리 추세 확인 (기준금리, 국고채 금리)
  2. 보유할 수 있는 기간 계획 (최소 2~3년)
  3. 증권사 앱에서 리츠 ETF 상품 비교
  4. 소액(10만~50만 원)으로 시작해 배당금 수익 경험해보기

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