LTV, DTI, DSR. 대출을 신청할 때 은행이 자주 입에 올리는 이 세 글자들. 대부분은 '좋은 수치'라고만 알고 있다가, 대출 심사에서 떨어지면 '왜 안 되는지' 헷갈린다. 사실 이 셋은 각각 다른 각도에서 당신의 대출 가능성을 판단하는 기준이다. LTV는 담보 가치 중심, DTI·DSR은 상환 능력 중심이라는 근본적 차이가 있고, 이걸 이해하면 자신이 왜 대출이 안 되는지 또는 어느 항목을 개선해야 한도를 올릴 수 있는지 전략을 세울 수 있다.
LTV, 담보 가치로 결정하는 최대 대출액
LTV(Loan To Value)는 가장 단순하다. 대출금 ÷ 담보 가치 × 100 으로 구한다.
예를 들어 3억 원짜리 아파트에 1.5억 원을 빌리려고 한다면 LTV는 50%다. 같은 집에 2.4억 원을 빌리려고 하면 LTV 80%가 된다.
LTV가 높을수록 은행은 위험하다고 본다. 만약 당신이 2.4억 원을 빌렸는데 그 아파트 값이 떨어져 2억 원이 되면, 은행은 담보로 받은 집을 팔아도 1.6억 원밖에 못 받는다. 상환해야 할 2.4억 원에서 8천만 원이 부족해진다는 뜻이다. 그래서 은행들은 LTV를 70~80% 이내로 제한한다. 조건에 따라 더 낮아질 수도 있다.
LTV는 담보물의 가치에만 관심이 있다. 당신의 월급이 얼마든, 다른 빚이 얼마든 상관없다. 순전히 "그 집의 몇 퍼센트까지 빌려줄 건가"라는 단순한 기준일 뿐이다.
DTI·DSR, 상환 능력으로 결정하는 실제 대출액
여기서 중요한 반전이 생긴다. LTV 조건을 만족해도 대출이 떨어질 수 있다는 것이다.
DTI(Debt To Income)는 연간 상환액 ÷ 연 소득 × 100 으로 구한다.
월급이 300만 원(연 3,600만 원)인데 월 200만 원을 이미 다른 대출로 상환 중이라고 치자. 그리고 지금 신청한 대출의 월 상환액이 100만 원이라면, 총 월 상환액은 300만 원이다. 그럼 DTI는 (200 + 100) × 12 ÷ 36,000,000 × 100 = 100%다. 말 그대로 월급 전부를 대출 상환에 쏟아붓는다는 뜻이다. 은행은 보통 DTI 50~60% 이내를 요구한다.
DSR(Debt Service Ratio)은 DTI보다 한 단계 까다롭다. 모든 신용대출·부동산담보대출·전월세보증금(전환) 등 모든 상환액을 합산해서 계산한다. 쉽게 말해 DTI는 '신청하는 이 대출만'을 신경 쓰고, DSR은 '당신이 빌린 모든 빚을' 본다는 뜻이다.
요즘 은행들은 DTI보다 DSR을 더 중시한다. 과거에 DTI로만 관리했던 사람들이 신용대출·전세사기 같은 연쇄 부도로 이어지면서, 더 정확한 지표가 필요하다고 판단한 것이다.
실무에서 LTV·DTI·DSR은 이렇게 작용한다
은행에 대출을 신청하면 이런 순서로 심사를 진행한다:
- LTV 심사: 담보물(집) 가치를 평가한다. "이 집은 3억 원짜리구나. LTV 80%까지니까 2.4억 원까지 빌려줄 수 있겠다."
- DTI·DSR 심사: 당신의 소득과 기존 빚을 확인한다. "월급 300만 원에 기존 빚이 이 정도면 DSR로는 월 100만 원까지만 상환 가능하겠다. 그럼 2.4억이 아니라 1.5억 정도만 빌려주자."
결국 두 조건을 모두 통과해야 대출이 실행된다. LTV 조건은 만족하는데 DTI/DSR에 걸리는 사람이 매우 많은 이유가 여기 있다.
SH재개발임대주택 청약, 왜 이 기준들이 중요한가?
SH(서울주택도시공사) 재개발임대주택은 전세자금의 규모가 크다. 보통 1억~2억 대를 한 번에 빌려야 하는데, DTI와 DSR 기준이 일반 주담대보다 까다로울 수 있다.
특히 DSR 기준이 민감하다. 예를 들어 학생대출(저금리)이라도 있으면 DSR에 잡힌다. 신용카드 현금서비스나 할부금도 마찬가지다. 작은 빚 하나가 전세자금 수억 원을 못 받는 상황으로 이어질 수 있다는 뜻이다.
현재 주택담보대출 신규 평균금리가 상품·조건에 따라 다릅니다 중반대(최근 기준)인 만큼, 금리 경쟁도 벌어지고 있다. 은행마다 금리 우대 상품을 내놓으면서 수십 기준점(bp)씩 차이 나는 상황이다. 하지만 금리보다 먼저 '얼마나 빌릴 수 있는가' 가 결정되는 것이고, 그것이 바로 LTV·DTI·DSR이 중요한 이유다.
그래서 SH 청약을 준비 중이라면:
- 1~2년 전부터 신용대출·카드 할부를 정리해둘 것
- DSR을 미리 계산해보고, 부족하면 소득 증명을 추가로 준비할 것
- 담보물 가치(LTV)도 중요하지만, 당신의 상환 능력(DSR)이 더 큰 변수일 수 있다
한눈에 정리
| 지표 | 의미 | 계산식 | 목표 범위 |
|---|---|---|---|
| LTV | 담보 가치 중심 | 대출금 ÷ 담보 가치 × 100 | 70~80% 이내 |
| DTI | 신청 대출만 반영 | (신청 대출 월 상환액 × 12) ÷ 연 소득 × 100 | 50~60% 이내 |
| DSR | 모든 빚 반영(더 엄격) | (모든 상환액 합계 × 12) ÷ 연 소득 × 100 | 최근 더 중시, 40~50% 이내 |
대출 신청 전에 자신의 DTI·DSR부터 먼저 계산해보자. 한도를 못 올리는 이유를 찾을 수 있을 것이다.
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