상환능력은 은행이 대출 심사할 때 가장 먼저 보는 숫자다. 소득 대비 얼마나 빚을 질 수 있고, 그 빚을 제때 갚을 수 있을지를 판단하는 잣대인데, 이게 곧 대출 금리와 한도를 결정한다. 디딤돌 대출도 마찬가지. 상환능력이 높으면 낮은 금리를, 낮으면 높은 금리를 받는다.
상환능력, 정말 뭘까?
당신의 월급에서 이미 나가는 빚이 얼마나 되는지, 신용은 깨끗한지, 갑자기 소득이 끊길 위험은 없는지를 은행은 한 번에 들여다본다.
예를 들어보자. 월급 500만 원인데 기존 차입금 상환액이 300만 원이면? 남은 돈은 200만 원에 불과하다. 여기서 새로운 대출을 한 달에 얼마나 더 할 수 있을까? 은행은 "이 사람은 이미 빚이 많다"고 판단하고, 대출을 거절하거나 금리를 올린다. 상환능력이 낮다는 뜻이다.
반대로 월급 1000만 원에 차입금 상환액 200만 원이면? 은행 입장에선 여유가 있는 고객이다. 새 대출을 받을 여지가 충분하고, 금리도 낮춰준다.
은행이 정말 중요하게 보는 3가지
1) DTI — 부채비율
당신의 연간 소득에서 1년에 갚아야 할 모든 빚의 비율이다.
DTI = (월 빚 상환액 × 12) ÷ 연간 소득 × 100
일반적으로 40% 이하면 "양호", 50% 이상이면 "위험" 수준이다. 은행마다 다르지만 DTI 40%를 넘으면 새 대출이 어려워진다.
2) DSR — 원리금상환비율
DTI와 비슷하지만 더 엄격하다. 새로 받으려는 대출까지 포함해서 계산한다.
DSR = (기존 빚 상환액 + 새 대출 상환액) ÷ 월 소득 × 100
금융권이 권장하는 수치는 40% 이하. DSR이 높을수록 새 대출을 받기 어렵다. 특히 주택담보대출은 DSR을 더 엄격하게 본다.
3) 신용등급과 신용점수
숫자만 좋아서는 안 된다. 과거 연체 기록이 있으면 신용등급이 내려간다. 은행은 이를 보고 금리를 정한다.
최근 신용대출 금리 현황을 보면, 신용등급별로 차이가 극명하다:
| 은행 | 상품명 | 평균금리 |
|---|---|---|
| 카카오뱅크 | 일반신용대출 | 0.01% |
| 중소기업은행 | 마이너스한도대출 | 0.02% |
| 수협은행 | 개인신용마이너스한도대출 | 0.1% |
| 한국산업은행 | 개인신용대출 | 0.11% |
| 부산은행 | ONE신용대출 | 0.41% |
이런 극저금리는 신용등급 1~2등급, 소득이 충분한 고객들이 받는 것. 신용등급이 낮으면 이보다 훨씬 높은 금리를 감수해야 한다.
디딤돌 대출은 상환능력 기준이 살짝 다르다
디딤돌 대출은 정부가 지원하는 정책 대출이라서, 일반 은행 대출보다는 심사 기준이 유연한 편이다. 하지만 "누구나 다 받는다"는 건 아니다.
디딤돌 대출 심사 때는:
- DTI 60% 이하 (일반 대출보다 높음)
- 월 소득이 있어야 함
- 신용등급 8등급 이상 (즉, 9~10등급은 탈락)
신용이 조금 떨어진 사람도 받을 수 있지만, 기준금리는 일반 대출과 비슷하다. 한국은행 기준금리가 3.00%인 상황에서, 주택담보대출 평균금리는 4.48%(신규 기준)를 넘는다. 디딤돌도 비슷한 수준 또는 조금 낮은 선에서 결정된다.
금리는 어떻게 정해지나?
은행의 금리 결정 공식은 이렇다:
기준금리 + 가감조정금리 + 신용등급별 추가 금리
한국은행 기준금리가 3.00%라고 해서, 당신이 3%에 대출받는 건 절대 아니다. 여기에 은행이 감수하는 위험도에 따른 가감조정금리가 붙는다.
주택담보대출 기준으로 보면:
| 은행 | 상품명 | 가감조정금리 | 방식 |
|---|---|---|---|
| 경남은행 | BNK모바일주택담보대출 | 3.9% | 변동금리 |
| 부산은행 | BNK행복스케치 모기지론 | 4.12% | 변동금리 |
| 중소기업은행 | IBK주택담보대출 | 4.12% | 변동금리 |
| 우리은행 | 우리아파트론 | 4.17% | 변동금리 |
| 중소기업은행 | IBK주택담보대출(만기일시상환) | 4.21% | 변동금리 |
가감조정금리가 3.9%~4.21%인데, 기준금리 3.00%에 더하면 6.9%~7.21%가 된다는 뜻이다. 물론 신용이 좋으면 추가 할인을 받지만, 기본 선은 이 정도다.
상환능력 평가 점수가 높을수록 가감조정금리에서 할인을 받는다. "신용등급 1등급 고객에게 -0.5%" 이런 식이다. 상환능력이 낮으면 오히려 금리가 올라간다.
대출 받기 전, 스스로 확인해보자
은행도 보지만, 당신 자신이 먼저 알고 있으면 받을 수 있는 한도와 금리를 어느 정도 예측할 수 있다.
꼭 확인할 4가지:
- 본인의 연간 소득 파악하기 (세금 인상 후 실제 소득)
- 현재 월별 빚 상환액 모두 적기 (카드론, 전월세, 자동차론 등)
- 신용점수 확인하기
- 신청 전 최소 3개월 이상 연체 없이 관리하기
이 정도만 해도 은행이 어떤 판단을 내릴지 충분히 예측할 수 있다. 특히 DTI와 DSR을 직접 계산해보면, 자신이 새로 받을 수 있는 대출 한도가 얼마나 되는지 대략 감이 온다. 디딤돌 대출도 마찬가지. 정부 정책 대출이라고 해서 아무 조건이나 되는 게 아니라는 점을 기억하자.
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